Grâce au nouveau dispositif introduit par la loi de finances du 14 février 2025, vous pouvez désormais recevoir un don familial exonéré de droits de donation pour financer l’achat d’un logement neuf ou réaliser des travaux de rénovation énergétique .

Bénéficier de l’exonération des droits de donation dans le neuf est une opportunité idéale pour devenir propriétaire avec le soutien de votre famille tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Mais quelles sont les conditions pour en profiter ?

Qui peut vous faire un don exonéré ?

Vous pouvez recevoir un don exonéré de droits de mutation de la part de :

• Vos parents (père ou mère)
• Vos grands-parents (grand-père ou grand-mère)
• Vos arrière-grands-parents
• Vos oncles et tantes , s’ils n’ont pas de descendance directe (enfants, petits-enfants).

Le total des dons exonérés que vous pouvez recevoir est limité à 300 000 € , avec un plafond de 100 000 € par donateur .

Comment utiliser l’argent reçu ?

Pour bénéficier de l’exonération, vous devez utiliser la somme reçue dans un délai de 6 mois pour :

1️⃣ Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement : découvrez notre programme l’evidence avec notre partenaire promoteur
2️⃣ Réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre résidence principale , à condition qu’ils soient éligibles au programme MaPrimeRénov’ .

Si vous achetez un bien immobilier, vous devez l’occuper en tant que résidence principale pendant 5 ans ou le louer à un locataire qui en fera sa résidence principale.

Jusqu’à quand pouvez-vous en bénéficier ?

Ce dispositif est temporaire et s’applique jusqu’au 31 décembre 2026 . Il représente une occasion unique d’acquérir un bien immobilier neuf en bénéficiant d’un soutien familial et d’un cadre fiscal avantageux.

Si vous un projet immobilier et que votre famille souhaite vous aider, c’est le moment d’en profiter !

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez échanger sur votre projet immobilier.

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Comment le DPE vient il impacter un logement ?

Le DPE est un document obligatoire que vous devez réaliser dans plusieurs situations. Il doit être fait lorsque vous souhaitez mettre en vente ou en location votre appartement ou votre maison.

En fonction de l’étiquette énergétique qui va ressortir pour votre logement, il va y avoir différentes conséquences.

• Si votre maison est classée F ou G et que vous souhaitez la vendre : vous devez réaliser en complément un audit énergétique. Cela représente un coût supplémentaire pour vous dans le cadre de la vente de votre maison.
• Si vous souhaitez louer votre logement et que votre DPE le classe en G: vous n’aurez plus le droit de louer votre bien à partir du 1^er janvier 2025.
• Si votre bien immobilier est classé F: l’interdiction de location s’applique à partir du 1^er janvier 2028

Point de vigilance : les critères de performance énergétique minimal s’appliquent sur l’énergie finale et non l’énergie primaire.

Plus d’informations ici. 

Cette règlementation vient impacter un nombre conséquent de logements qui ne pourront plus être loués en l’état dans les années à venir.

Cependant, la méthode de calcul pour les petites surfaces va être adaptée.

Quels sont les logements concerné par ce nouveau mode de calcul du DPE?

Si vous êtes propriétaire d’un logement qui mesure moins de 40m², la méthode de calcul de votre DPE va s’adapter à la surface de votre logement.

Comment le DPE s’adapte il pour les petites surfaces ?

Le moteur de calcul du DPE reste inchangé, c’est le seuil de besoin conventionnel d’eau chaude sanitaire qui est modifié. En effet, il tient désormais compte des modalités d’occupation des petits logements. En effet, ceux-ci sont souvent prévus pour une ou deux personnes.

Dois je repayer un nouveau DPE ?

Si vous avez fait réaliser votre DPE après le 1^er juillet 2021, vous pourrez obtenir un nouveau classement ainsi qu’une attestation gratuite. Pour cela, rendez vous directement sur le site de l’Ademe.

Pour cela, il suffit de renseigner le numéro à 13 chiffres mentionné sur votre DPE.

Ces nouveaux seuils de référence devraient permettre de gagner une lettre dans la classification énergétique.

Ainsi, le ministère de la transition écologique estime que 140.000 logements pourraient sortir de la catégorie des « passoires énergétiques » bientôt impossible à louer.

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Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un des diagnostics obligatoires à réaliser au préalable pour vendre ou mettre en location votre appartement ou votre maison. Il permet d’attribuer une étiquette énergie ( de A à G) classant votre bien selon sa consommation énergétique. Le plus performant étant A et le moins performant G.

D’après les pouvoirs publics, ce diagnostic est une incitation à faire des travaux de rénovation énergétique. En effet, sur votre DPE figurent des conseils d’usage pour limiter votre consommation et des actions à entreprendre. Elles sont répertoriées en deux catégories : celles à réaliser en priorité et celles à suivre pour que l’habitation devienne un logement plus performant.

Comment est évalué votre performance énergétique?

Le calcul du DPE a été repensé en 2021 en une unique méthode : la méthode « 3 CL – DPE 2021 ». Exit donc la méthode qui consistait à se baser sur votre consommation des 3 dernières années.

Le Diagnostics de Performances Energétiques s’appuie aujourd’hui sur cinq grands axes :

• les déperditions de l’enveloppe ;
• les déperditions par renouvellement d’air ;
• les auxiliaires de distribution d’eau chaude sanitaire ;
• l’évaluation des coûts annuels d’énergie du logement ;
• le confort d’été.

Plus concrètement le diagnostiqueur va principalement regarder dans votre logement l’isolation du bâtiment et ses menuiseries, le système de chauffage ou de refroidissement et la ventilation. Les données sont vérifiées directement sur place ou sont prouvées par un document justificatif que vous lui fournissez.

Le DPE est marqué par un double seuil : les émissions de gaz à effet de serre (GES) s’additionnent à la traditionnelle consommation d’énergie. C’est la moins bonne des deux performances mesurées qui sera retenue pour déterminer la classe énergétique de votre appartement ou de votre maison.

Ce double seuil pénalise bon nombre de logements en dégradant leur étiquette énergie. Notamment les logements utilisant des combustibles (gaz, fioul, bois, etc.).

Pourquoi est il obligatoire?

Le principal objectif du Diagnostic de Performance Energétique est de sensibiliser sur les logements à consommation énergétiques excessives. C’est à dire, les logements classés F ou G en étiquette énergie. Que ce soit dans le cadre de la vente de votre maison ou sa location, une classe énergétique F ou G va avoir des conséquences.

Tout d’abord, dans le cadre de la vente de votre maison, vous devrez réaliser en complément un audit énergétique.

Et si vous comptez louer votre logement, depuis juillet 2021, les loyers de ces « passoires énergétiques » ne peuvent plus être augmentés lors d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location.

De plus, la performance énergétique a été inclue dans les critères de décence d’un logement. En conséquence, tous les logements classés G ne pourront plus être considérés comme « décents » à partir du 1^er janvier 2025. Ainsi, ils seront interdits à la location. Dès le 1^er janvier 2028, cette interdiction s’appliquera aux logements de la classe F.

Enfin, le DPE s’étend maintenant aux copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ces copropriétés ont l’obligation de réaliser un DPE collectif selon le nombre de lots de celle-ci. Un calendrier d’obligation de la réalisation  de ce diagnostic est mis en place :

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots

Votre DPE est-il toujours valide ?

Tous les DPE réalisés entre 2013 et 2017 inclus ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2023. Les DPE réalisés entre 2018 et le 1^er juillet 2021 sont encore valables jusqu’au 31 décembre 2024. Enfin, si aucune nouvelle réforme intervient prochainement, les DPE réalisés à partir du 1^er juillet 2021 sont valables 10 ans.

Le Diagnostic de Performance Energétique va-t-il encore changé ?

Récemment, le DPE a été épinglé par le Conseil d’Analyse Economique (CAE) qui met en évidence des discordances. Les prévisions de consommation du diagnostic et la réalité de la consommation sont souvent éloignés. En effet, les prédictions d’écart entre une passoire énergétique et un logement très performant ne reflète pas la réalité. Le CAE est clair : un logement classe G consomme en réalité 86% de plus qu’un même logement classe A ou B. Initialement, un écart de 560% était prédit.

Selon le CAE, cette différence s’explique :

• par une surestimation de la consommation des logements D à G ;
• par une prise en compte linéaire de la surface de calcul qui néglige la différence entre la partie fixe des dépenses (eau chaude) et la partie variable liée à la surface (on ne chauffe pas de la même façon toutes pièces d’un grand logement) ;
• par une évaluation de la dépense nécessaire pour un confort optimal prédite par le DPE qui ne s’accorde pas avec la réalité. En effet, les ménages chauffent en fonction du coût des énergies et non du confort. Ainsi, les plus modestes réduisent la température sous les 19°c en hiver là où les plus aisés chauffent facilement à 21°c.

Face à ce constat, le CAE conseille au gouvernement de chercher des pistes d’amélioration du calcul du Diagnostic de Performance Energétique. A ce titre, le ministre de la transition énergétique, Christoche Bechu, a annoncé une « simplification du DPE » lors de la présentation de ses vœux, le 31 janvier 2024.

A ce jour, il est déjà annoncé une nouvelle méthode de calcul pour les petites surfaces. En effet, à partir du 1er juillet 2024, le DPE sera adapté pour les surfaces de moins de 40m².

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La Déclaration Préalable en urbanisme est une procédure essentielle à connaître pour tout projet de construction, d’aménagement ou de travaux.

Cette démarche administrative est destinée à informer l’administration compétente sur les intentions du propriétaire tout en assurant la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur.

Quels projets sont concernés par une déclaration préalable ?

Les projets concernés incluent les extensions de bâtiments, les aménagements extérieurs, les changements d’usage, et les constructions de faible surface.

Voici quelques exemples de travaux pour lesquels une déclaration préalable est requise :

• Construction de petites surfaces : Si vous prévoyez de construire une surface de plancher ou une emprise au sol entre 5 m² et 20 m² (selon la commune)
• Travaux d’extension : Si vous envisagez d’agrandir votre maison ou tout autre bâtiment existant, même de moins de 20 m²
• Transformation de bâtiments : Lorsque vous transformez un bâtiment existant, par exemple, en changeant la destination d’une pièce (ex. : garage en chambre)
• Construction d’annexes : La construction d’une dépendance, d’un abri de jardin, d’un garage, d’une piscine (non couverte ou couverte par un abri de moins de 1,80 m de hauteur)
• Travaux de ravalement : Dans certaines communes, le ravalement de façade est soumis à une déclaration préalable.
• Installation d’une clôture : Si vous envisagez de poser une clôture d’une certaine hauteur (variable selon les communes)
• Aménagement de combles : Si vous transformez vos combles en pièce habitable
• Pose de velux : L’installation de fenêtres de toit (velux) est soumise à une déclaration préalable dans certains cas.

Que doit contenir le dossier de cette déclaration préalable ?

Les documents à fournir peuvent varier en fonction du type de travaux, mais voici les éléments généralement requis :

• Le formulaire Cerfa n° 13703*06 de déclaration préalable dûment rempli et signé (disponible sur le site du service public ou en mairie).
• Un plan de situation du terrain.
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier.
• Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche.
• Une notice décrivant le projet et ses caractéristiques.
• Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement.
• Vous pouvez également joindre une lettre explicative détaillant votre projet si nécessaire.
• Préparez les plans et documents graphiques : Dessinez le plan de situation du terrain indiquant les voies d’accès, les constructions existantes, et les limites du terrain. Élaborez également le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, et préparez une photographie du terrain et de son environnement proche.
• Rédigez la notice descriptive : Écrivez une notice qui détaille votre projet, ses caractéristiques, et son impact sur l’environnement proche.

Une fois le dossier complet, déposez-le en personne à la mairie de la commune où se situe le terrain. Vous pouvez également l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.

Quel est le délai d’instruction ?

L’instruction de la déclaration préalable prend généralement un délai d’un mois à compter de la date de dépôt du dossier complet. Si la mairie ne vous répond pas dans ce délai, cela équivaut à une acceptation tacite de votre déclaration.

Dois-je faire un affichage lors de l’acception de la déclaration préalable ?

Une fois la déclaration préalable acceptée, un panneau d’affichage doit être installé sur le terrain pendant toute la durée des travaux.

Est-il possible de faire un recours contre une déclaration préalable ?

Après l’affichage du panneau de déclaration vous pouvez déposer un  recours gracieux auprès du maire ou un recours contentieux devant le tribunal administratif.

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Les diagnostics immobiliers sont des expertises obligatoires que vous devez faire réaliser en tant que vendeur. Ils ont pour but d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il s’apprête à acheter.

Quand doit-on faire réaliser ces diagnostics ?

Vous devez faire réaliser les diagnostics avant la mise en vente de votre bien immobilier. Cela permet à votre acquéreur d’avoir un «état des lieux » sur le bien.

Quels sont les diagnostics à réaliser ?

En fonction du bien que vous vendez et de sa date de construction, les diagnostics ne sont pas les mêmes.

Voici les principaux diagnostics immobiliers à réaliser :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : permet d’évaluer la consommation d’énergie du bien et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour tous les biens à vendre quel que soit l’année de construction.
• Le diagnostic amiante: obligatoire pour les biens construits avant 1997. Il permet de repérer la présence d’amiante dans le bien et de déterminer s’il y a un risque pour la santé des occupants.
• Le diagnostic plomb: obligatoire pour les biens construits avant 1949. Il permet de repérer la présence de plomb dans le bien et de déterminer s’il y a un risque d’intoxication au plomb.
• Le diagnostic termites : obligatoire pour les biens situés dans des zones à risque. Il permet de repérer la présence de termites dans le bien.
• Le diagnostic gaz : obligatoire pour les biens équipés d’une installation de gaz de plus de 15 ans. Il permet de repérer d’éventuelles fuites de gaz et de déterminer s’il y a un risque d’explosion.
• Le diagnostic électricité: obligatoire pour les biens équipés d’une installation électrique de plus de 15 ans. Il permet de repérer les éventuels défauts de l’installation et de déterminer s’il y a un risque d’incendie.
• L’Etat des risques et pollutions ( ERP): Ce document va référencer – en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien – différents risques : risques naturels, miniers, technologiques, plan d’exposition au bruit, zone sismique ou à potentiel radon.
• La loi carrez : obligatoire pour les biens en copropriété. Elle vient mesurer la surface privative exacte du bien vendu.

Puis je réutiliser mes anciens diagnostics immobiliers?

Les diagnostics ont tous une date de validité différente.

Par exemple :

• L’ERP est valable 6 mois
• Le diagnostic électricité est valable 6 ans tout comme le gaz

En tant qu’agence immobilière, nous vous indiquerons quels diagnostics doivent être refaits. Nous travaillons également avec des partenaires qui pourront vous réaliser ces diagnostics.

Quel budget dois-je prévoir ?

Le montant dépendra du nombres de diagnostics à réaliser. En passant par nos partenaires vous pourrez bénéficier d’une remise.

En résumé

Les diagnostics immobiliers sont indispensables pour informer vos futurs acquéreurs sur l’état du bien qu’ils s’apprêtent à acheter.

Si vos diagnostics mettent en avant des anomalies cela ne veut pas dire que vous devez réaliser des travaux pour être en conformité. Ils sont là pour informer votre acquéreur. De plus, si vous faites des travaux suite aux diagnostics vous devrez faire réaliser un nouveau diagnostic.

Enfin, depuis avril 2023 si votre maison est étiqueté F ou G vous devez réaliser un audit énergétique.

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L’audit énergétique est une évaluation détaillée de la consommation énergétique d’un bâtiment ou d’une entreprise.

Il s’agit d’une analyse approfondie des équipements et des systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, d’éclairage et de production d’eau chaude sanitaire.

Qui réalise cet audit ?

Pour la réalisation de cet audit, vous devrez faire appel à un professionnel. Il existe différents professionnels que vous pouvez contacter comme  des ingénieurs spécialisés dans l’efficacité énergétique, des bureaux d’études ou des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Les professionnels RGE sont formés et habilités à réaliser des études thermiques et des audits énergétiques.

Au sein de notre agence immobilière, nous pourrons vous orienter sur des professionnels pour la réalisation de cet audit.

A quoi sert cet audit ?

Tout d’abord, il vise à déterminer les sources de gaspillage d’énergie. Ensuite,  il vous propose des solutions pour améliorer l’efficacité énergétique et réduire les coûts.

Est-ce que cet audit est obligatoire ?

A partir d’avril 2023, dans le cadre d’une vente immobilière, vous serez obligé de le réaliser en fonction de votre DPE. En effet, vous serez concerné si vous vendez une maison individuelle classée F ou G par le DPE. Le DPE faisant parti des diagnostics immobiliers à réaliser pour la vente de son bien.

De plus, issue de la  loi climat et résilience du 22 août 2021 cette obligation vous concernera si vous vendez un immeuble en monopropriété (non soumis à la copropriété).

Cette obligation s’étendra à partir du 1^er janvier 2025 si votre maison est classé E et à partir de 2034 si elle est classée D.

Quels travaux seront mis en avant par cet audit ?

Des préconisations de travaux vous seront faites en fonction de votre logement et de son environnement. L’objectif étant d’atteindre la classe B du DPE.

Deux scénarios vous seront proposés pour arriver à cette classification.

Les recommandations de travaux peuvent porter sur :

• l’installation d’équipements plus économes en énergie
• la rénovation de l’enveloppe du bâtiment
• l’optimisation des systèmes de régulation
• la mise en place de programmes de gestion de l’énergie
• la sensibilisation des occupants aux bonnes pratiques.

A quel moment faut il le faire réaliser ?

Vous devrez faire réaliser cet audit avant la mise en vente de votre maison. En effet, l’objectif est que votre acquéreur ait connaissance des travaux à réaliser avant d’acheter votre maison. Ainsi, il pourra prévoir un budget travaux pour améliorer le classement énergétique.

Dois je réaliser des travaux suite à l’audit ?

Ces travaux ne seront pas obligatoires pour conclure la vente, l’objectif est d’informer votre acquéreur afin qu’il intègre cela dans son projet d’achat.

Cet audit sera joint à votre promesse ou compromis de vente.

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Le droit de préemption de la mairie est un outil juridique permettant aux autorités municipales de préempter. Autrement dit, la mairie est prioritaire pour acheter votre bien immobilier. 

Pourquoi la maire a-t-elle un droit de préemption  ?

Ce droit est utilisé par les municipalités pour des motifs d’intérêts générales énumérés par la loi. Souvent cela concerne la préservation du patrimoine architectural ou paysager, la construction de logements sociaux, la mise en place d’équipements publics, ou encore la lutte contre l’insalubrité. Ainsi, elle ne pourra préempter votre bien que si elle a un intérêt général.

Ce droit existe-t-il de partout ?

Les communes peuvent instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie de leur territoire. Ainsi, lorsque vous signez votre promesse ou compromis de vente, le notaire vous informer si votre bien est concerné par un droit de préemption.

Comment est ce que le droit de préemption est-il mis en application ?

Lorsqu’un  compromis ou une promesse de vente est signée chez le notaire, celui-ci informe la municipalité de la vente qui a lieu dans sa commune et lui envoie une déclaration d’intention d’aliéner ( DIA).

Dans cette DIA vont se trouver les informations concernant l’identité du vendeur, la désignation du bien occupé, ses conditions d’occupation et son prix.

Lorsque la mairie reçoit la DIA, elle dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption.

Que se passe-t-il si la mairie préempte ?

Lorsque le mairie exerce son droit de préemption elle doit mentionner la raison de cette décision. Ainsi si le motivation est équivoque il est possible de contester la décision.

La mairie est-elle obligée d’acheter au même prix que celui proposé par mon acquéreur ?

La mairie a le droit de préempter à un prix différent de celui figurant dans la DIA. De manière générale, la municipalité préempte à un prix inférieur à celui qui avait été proposé par l’acquéreur.

Est il possible d’exercer un recours contre cette décision ?

Lorsque vous êtes informé de la décision de préemption, vous avez 2 mois pour exercer un recours gracieux par LRAR. A ce courrier, la mairie devra accuser réception par un nouveau courrier. A date de ce dernier, la municipalité aura 2 mois pour vous répondre : confirmer sa décision de préemption ou renoncer.

Dans le cas où elle confirme sa décision, vous aurez à votre tour de nouveau 2 mois pour saisir le tribunal administratif du lieu où se situe votre bien immobilier. Vous pourrez alors devant le juge contester la préemption mais également le prix d’achat proposé par la mairie.

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L’Etat des Risques et Pollutions est un document d’information obligatoire pour mettre en vente ou en  location votre bien immobilier.

Il a pour but d’informer votre futur acquéreur ou locataire d’un bien des risques auxquels il pourrait potentiellement être exposé.

Ce document va référencer – en fonction de la zone dans laquelle se situe votre bien – différents risques : risques naturels, miniers, technologiques, plan d’exposition au bruit, zone sismique ou à potentiel radon.

Dans quel cas dois je fournir un ERP ?

De nombreux contrats vous oblige à réaliser un ERP  :

• pour vendre votre bien immobilier
• pour mettre en location votre logement
• pour une donation, échanges et partages
• à la construction via l’assurance « dommage ouvrage.

Cependant dans certains cas, il n’est pas obligatoire. C’est par exemple le cas lors de la construction de maison individuelle sans fourniture de terrain. Ou encore lors de vente de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires. De même que pour les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement et d’expropriation lorsqu’ils sont réalisés au bénéfice des attributaires.

Qui réalise ce document ?

Afin de réaliser cet État des risques et pollutions, vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur certifié. En tant que propriétaire vous pouvez le réaliser mais vous ne serez pas couvert en cas de litige. Nous vous conseillons de le faire réaliser pour un professionnel. En effet, dans tous les cas vous devrez faire réaliser les autres diagnostics immobiliers par un diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur lui dispose d’une assurance qui vous permet d’être indemnisé. En cas de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité, vous devez en tant que propriétaire en informer le futur acquéreur ou locataire.

Dans le cadre de la vente il sera annexé à la promesse ou compromis de vente.. Dans le cadre de la location, le document doit être daté et signé par le locataire et annexé au bail. Sachez, qu’en cas de non-respect, le contrat de location ou de vente peut être annulé ou bien le loyer ou le prix de vente peut subir une diminution.

Quelle obligation d’information pour l’agence immobilière ?

En tant qu’agence immobilière, il est obligatoire pour nous – quelque soit notre support de diffusion – de faire apparaitre dans notre annonce immobilière la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr ».

Vous retrouverez également bon nombre d’informations sur les sites internet préfectoraux, auprès des Mairies des communes concernées ou bien dans les préfectures des départements où se situe le bien.

Quelle est la durée de validité de ce document ?

Sachez que l’état des risques et pollution est valable 6 mois. Ainsi, il se peut que vous soyez obligé de le faire refaire si il se passe plus de 6 mois entre la mise en vente de votre logement et le passage chez le notaire.

L’article L’état des risques et pollutions (ERP) est apparu en premier sur Madame Immobilier.

Un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente sont deux termes que vous avez été amenés à entendre au cours d’une transaction immobilière. Ils désignent tous les deux un avant contrat mais avec des conséquences différentes.

Qu’est ce qu’un compromis de vente ?

C’est un avant contrat signé dans le cadre d’une vente immobilière qui engage les deux parties. Autrement dit vous êtes engagé en tant que vendeur tout comme votre acquéreur  à conclure la vente à un prix déterminé.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente est un engagement ferme et définitif. Juridiquement cet acte vaut vente ainsi si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice.  Il existe des exceptions :

• Pendant le délai de rétractation de 10 jours : votre acquéreur peut se rétracter
• La non-réalisation d’une condition suspensive : par exemple si votre acquéreur n’obtient pas son financement bancaire
• Si une clause de dédit permettant de renoncer – sans motif et avec compensation financière – à la vente a été prévue.

Qu’est ce qu’une promesse de vente ?

Contrairement au compromis de vente vous êtes engagé en tant que vendeur à vendre votre bien immobilier à votre acquéreur. La promesse de vente permet à votre acheteur de réserver le bien immobilier et de s’assurer que vous ne le vendrez  pas à quelqu’un d’autre. Cette promesse de réservation est faite pendant un temps limité et défini entre les deux parties.

Cette promesse peut contenir des conditions suspensives telles que l’obtention d’un financement ou l’obtention d’un permis de construire, qui doivent être satisfaites avant que la vente soit finalisée.

Pendant cette période, vous ne pouvez pas en tant que vendeur vous retirer de la vente ou vendre le bien à un autre personne. Du côté de l’acquéreur celui-ci peut décider de ne pas poursuivre son achat mais il devra verser une indemnité d’immobilisation correspondant à 10% du prix de la vente.

Tout comme dans le compromis de vente, aucun frais ne sera dû par l’acquéreur si il décide de ne pas acheter pendant le délai de rétractation de 10 jours ou si l’ une des conditions suspensives n’est pas réalisées.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Il s’agit d’une clause contractuelle qui permet à une ou plusieurs parties de suspendre l’exécution de leurs obligations jusqu’à ce qu’une condition particulière soit remplie.

Cette condition doit être clairement spécifiée dans le contrat et doit être liée à un événement futur, incertain et hors du contrôle des parties contractantes.

Si la condition suspensive n’est pas remplie, l’accord est considéré comme nul et les parties ne sont pas tenues de respecter leurs obligations.

Dans le contexte d’un contrat de vente immobilier, une condition suspensive courante est l’obtention d’un financement ou d’un permis de construire, ou encore la réalisation d’une expertise technique ou d’une inspection satisfaisante du bien immobilier.

Qui rédige le compromis ou la promesse de vente ?

En général, ce contrat est rédigé par un agent immobilier ou un notaire. Cependant, il vous est possible de le rédiger vous-mêmes ou de vous faire aider par un avocat ou un juriste.

Dans tous les cas, cet acte juridique doit respecter les dispositions légales en vigueur, notamment celles du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation. Il doit être clair, précis et complet, et doit contenir toutes les informations nécessaires à la vente du bien immobilier, telles que la description du bien, le prix, les conditions suspensives, le délai de rétractation, les diagnostics techniques, etc.

Il est important de noter que la rédaction du compromis de vente ou de la promesse de vente est une étape cruciale dans le processus d’achat immobilier, car il permet d’éviter les litiges futurs entre les parties contractantes. Nous vous recommandons  de faire appel à un professionnel pour rédiger le compromis de vente et s’assurer que toutes les formalités sont respectées.

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A quoi correspond la surface de plancher ?

Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos ou couverts. Cette surface est calculée à partir du « nu intérieur », c’est-à-dire qu’elle ne prend pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs et des isolants.

Sont à déduire de cette mesure les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, les garages, places de parking, combles non-aménagées, terrasses, piscines (hormis le pourtour des piscines couvertes).

A quoi correspond la surface habitable ?

La surface habitable se base sur la surface plancher à laquelle sont soustraites les surfaces occupées par les murs et cloisons intérieures, les escaliers, fenêtres, greniers, terrasses, balcons, vérandas, caves etc. Les surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieur à 1,80 mètre sont aussi exclues de la surface habitable.

Elle donne ainsi une indication de la surface réellement disponible et habitable pour l’occupant.

Vous allez retrouver la surface habitable dans les diagnostics immobiliers

A quoi servent ces deux surfaces ?

La surface plancher est une surface dont on va se servir dans le cadre de la construction. C’est elle qui va être prise en compte afin d’instruire votre permis de construire ou déclaration préalable. C’est d’ailleurs la surface de plancher qui va être prise en compte pour savoir quel type d’autorisation d’urbanisme vous devez déposer.

Lorsque vous souhaitez réaliser un projet ayant une surface de plancher de plus de 40m² (20m² hors zone urbaine) vous devrez déposer un permis de construire. En revanche  si votre projet fait moins de 40 m2 de surface de plancher (ou moins de 20 m2 si votre terrain est situé en dehors d’une zone urbaine), une déclaration préalable de travaux est suffisante.

La surface habitable permettra elle, aux futurs acquéreurs/locataires d’un bien d’estimer le plus précisément possible le potentiel d’aménagement du logement.

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